I.U.RECUPERO 4

 

Art. 10 -  Interventi unitari di ristrutturazione residenziale, regole urbanistiche generali

 

Il Regolamento urbanistico individua nella carta D in scala 1/2000 mediante apposita perimetrazione  e sigla (IUR) le aree che devono essere assoggettate ad un intervento di ristrutturazione urbanistica complessiva, al fine di eliminare situazioni di degrado urbanistico ed edilizio particolarmente accentuate.

Il Regolamento urbanistico individua preliminarmente tali aree come “zone di recupero” ai sensi dell’art. 27 della legge 5/8/1978 n. 457.

Il Regolamento urbanistico fornisce per ciascuna zona di ristrutturazione, mediante apposita scheda (allegato B)  i seguenti parametri quantitativi e qualitativi:

 

-        caratteristiche qualitative e quantitative delle eventuali aree pubbliche da realizzare;

-        destinazioni d’uso compatibili;

-        volumetria realizzabile e (in caso di destinazione residenziale) numero orientativo degli alloggi;

-        tipologie edilizie;

-        eventuali precisazioni sulle finiture degli edifici

-        precisazioni sulle eventuali integrazioni agli impianti pubblici;

 

Le schede individuano, per ciascuna zona di ristrutturazione, gli interventi di ristrutturazione subordinati a piano di recupero preventivo, ai sensi del comma 2 lettera d) dell’art. 28 e dell’art. 31 comma 1 punto d) della L.R. 5/95,  e quelli che possono essere realizzati sulla base di un progetto edilizio diretto. In ogni caso la eventuale realizzazione degli spazi pubblici e di interesse pubblico e la eventuale integrazione degli impianto pubblici saranno disciplinate da apposita convenzione.

Per gli interventi unitari di ristrutturazione IUR6 e IUR9 le schede dell’allegato B prevedono, preliminarmente ai Piani di recupero, l’elaborazione di “Piani Guida” di inquadramento complessivo degli interventi, da articolare eventualmente in più Piani di recupero attuativi. I Piani guida dovranno avere i contenuti di indirizzo indicati nelle schede e verranno approvati con le procedure previste per i Piani di recupero. 

I piani di recupero dovranno essere estesi a tutte le aree ed i fabbricati della zona salvo esclusioni marginali che potranno essere autorizzate nella fase di approvazione del P.R., sulla base del riconoscimento del carattere non essenziale dei settori esclusi.

Nelle normative specifiche per le singole UTOE vengono in certi casi formulate delle prescrizioni per le zone di ristrutturazione, integrative ai parametri delle schede specifiche e finalizzate ad un inserimento ottimale delle zone ristrutturate all’interno delle UTOE.

In carenza dei piani attuativi o dei progetti edilizia complessivi, sugli edifici che ricadono nelle zone di ristrutturazione potranno essere realizzati esclusivamente interventi di  manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione con trasformazione parziale  DP1  senza ampliamenti.

 

Art.  7  Tipologie edilizie per gli edifici a prevalente destinazione residenziale in area urbana.

           

Si definiscono di seguito le tipologie edilizie a cui si fa riferimento, nelle schede dell’allegato B, nella individuazione degli interventi di ristrutturazione, completamento e di ampliamento edilizio ed in base alle quali sono stati calcolati, sempre nelle schede dell’allegato B,  i parametri urbanistici (volumetria, numero di abitazioni, numero di abitanti) e gli standards degli spazi pubblici.

Per ciascuna tipologia edilizia sono definite, a titolo orientativo, le caratteristiche tipologiche e di aggregazione, la volumetria standard per ciascuna abitazione, la volumetria standard per abitante insediabile, i parametri dimensionali fondamentali.

 

A  VILLINI   MONO O BIFAMILIARI

Edifici a pianta centrale con due piani fuori terra; piano terra rialzato fino a 0,50 ml; giardino privato; possibilità di abbinamento su un solo lato; volumetria standard per abitazione: 900 mc in caso di realizzazione di una grande unità abitativa monofamiliare, 450 mc in caso di realizzazione di un appartamento per ciascun piano.

 

B   EDIFICI A SCHIERA

Edifici costituiti da moduli affiancati lateralmente; piano terra o piano primo abitativi, con il piano terra rialzato fino a 1,50 ml e il piano seminterrato da utilizzare per locali di servizio ed autorimessa; oppure piano terra di adibire a locali di servizio alle residenze e ad autorimesse, dell’altezza massima  di 2,4 ml, e piano primo e secondo abitativi, con possibilità di realizzare un piano interrato da adibire ad autorimesse ed a locali di servizio; giardini privati sul  fronte e sul retro da affiancare lateralmente come i moduli del fabbricato; volumetria standard per abitazione: 500 mc

                           

C   EDIFICI  IN LINEA

      FINO A TRE PIANI FUORI TERRA

     (nelle schede definiti sinteticamente Edifici in Linea 3)

Edifici a sviluppo prevalentemente lineare con tre piani fuori terra; piano terra da destinare ad attività commerciali, ricettive, direzionali o alle attività artigianali compatibili con le zone prevalentemente residenziali; oppure da adibire a locali di servizio alle residenze e ad autorimessa; piano primo e secondo abitativi o da destinare ad attività direzionali o ricettive; possibilità di realizzare un piano  interrato da adibire ad autorimessa ed a locali di servizio; possibilità di giardini privati e condominiali; volumetria standard per abitazione 400 mc.

 

D   EDIFICI  IN LINEA CON PIU’ DI  TRE PIANI  FUORI TERRA 

     (nelle schede definiti sinteticamente EDIFICI ALTI)

Edifici a sviluppo lineare con almeno 4 piani fuori terra: per le destinazioni del piano terra, dei piani superiori e del piano interrato in analogia  con la  tipologia C; possibilità di giardini condominiali; volumetria standard per abitazione 350 mc.

 

E   EDIFICI A TORRE

Edifici a pianta centrale di almeno 5 piani fuori terra e con prevalenza dell’altezza rispetto alla larghezza di tutti i fronti dell’edificio; per le destinazioni del piano terra, dei piani superiori e del piano interrato in analogia con la tipologia C; possibilità di giardini condominiali; volumetria standard per abitazione 350 mc.

    

F  SOPRAELEVAZIONI

Sopraelevazione di un piano di edifici esistenti con un solo piano fuori terra o comunque di altezza inferiore a quella caratteristica della zona; volumetria standard per abitazione: 350 mc.

 

Le tipologie A e B sono classificabili come tipologie estensive, con alta qualità abitativa.

La tipologia C è classificabile come semiestensiva.

Le tipologie D e E sono classificabili, in relazione alle tipologie prevalenti nel Comune di Castelfiorentino, come intensive.

 Volumetria standard per abitante insediabile

Tipologia A

1) in caso di grande unità abitativa monofamiliare massimo  6 abitanti     per 900 mc. @150mc/ab

2) in caso di appartamenti simplex in ogni piano 4/5 abitanti per   450  mc. @100 mc/ab

Ipotizzando  una  distribuzione  statistica  del  50%  dei  villini  per  la

soluzione  1 e  del  50%  per  la  soluzione  2 si ottiene mediamente:

 @ 120 mc/abitante

Tipologia B   

    5 abitanti per 500 mc  @ 100 mc/abitante

Tipologia C

    4/5 abitanti per 400 mc  @ 90 mc/abitante

Tipologia D

4 abitanti per 350 mc   @ 90 mc/abitante

Tipologia E

4 abitanti per 350 mc  @ 90 mc/abitante

 

EDIFICI SPECIALISTICI

Gli edifici destinati esclusivamente o in modo prevalente ad attività particolari (direzionali, ricettive, commerciali, turistico-ricettive) dovranno avere caratteristiche tipologiche riconoscibili ed unitarie.

 

Art.  15  Sistemazione degli spazi privati

 

- CORTILI E CORTI

Sono gli spazi chiusi interni agli isolati e fra gli edifici, di cui costituiscono le pertinenze esterne collettive o private. 

Dovrà essere perseguito l’obiettivo di riqualificare i cortili e le corti interne agli isolati ed agli edifici mediante la riorganizzazione delle costruzioni che non fanno parte dell’impianto originario e che non costituiscono accessori dell’edificio principale (compresi quelli già classificati come “superfetazioni” dal PPCS in vigore prima del R.U.).

La riorganizzazione di tali corpi di fabbrica (di seguito definiti “aggiunti”) dovrà comportare di norma l’accorpamento sul perimetro dei cortili e delle corti, in modo da dare unitarietà agli spazi liberi e riqualificazione tipologica e d’immagine ai corpi “aggiunti”.

Gli spazi liberi così ottenuti dovranno essere riqualificati con pavimentazioni omogenee e soprattutto con la sistemazione a verde o a verde alberato.

Le eventuali superfici a parcheggio dovranno essere realizzate con materiali permeabili.

La riorganizzazione dei corpi di fabbrica “aggiunti” e la riqualificazione dei cortili e delle corti saranno obbligatori in caso d’interventi oltre la manutenzione straordinaria sui corpi di fabbrica “aggiunti” ed in caso di interventi di risanamento conservativo e oltre sulle unità immobiliari delle quali i cortili, le corti ed i corpi di fabbrica “aggiunti” costituiscono pertinenze esterne.

 

- CHIOSTRINE E CORTI MINORI

 Si intendono per chiostrine ai sensi del presente capaverso gli spazi vuoti a sviluppo verticale interni agli edifici con i lati di larghezza inferiore a 3 ml. e per corti minori quelle con almeno un lato di larghezza inferiore a 5 ml.

Dovrà essere perseguito l’obiettivo di riqualificare le chiostrine e le corti minori mediante l’eliminazione dei corpi aggiunti che non fanno parte dell’impianto originario e che costituiscono ostruzione negativa dal punto di vista igienico (compresi quelli già classificati come “superfetazioni” dal PPCS in vigore prima del R.U.).

La riqualificazione delle chiostrine e delle corti minori dovrà essere di tipo funzionale ed igienico; con l’eliminazione dei corpi di fabbrica “aggiunti” si potranno recuperare le dimensioni originarie di tali spazi interni ed il livello originario di areazione ed illuminazione dei locali che vi si affacciano.

Le capacità d’areazione delle chiostrine e delle corti minori dovranno essere migliorate ripristinando l’originario effetto di “tiraggio”, mediante l’aumento delle superfici finestrate dei locali che vi si affacciano e mediante l’inserimento su tali superfici ed in particolare su quelle poste ai livelli più bassi (compresa la porta di collegamento fra le chiostrine e gli androni d’ingresso degli edifici) di dispositivi di apertura permanente tipo wasistas.

Le superfici alla base delle chiostrine e delle corti minori dovranno essere pavimentate con materiali tradizionali.

Le chiostrine potranno essere coperte con lucernari in vetro dotati di aperture laterali di superficie almeno equivalente a quella della chiostrina.

La demolizione dei corpi di fabbrica “aggiunti” e la riqualificazione delle chiostrine e delle corti minori saranno obbligatorie in caso di interventi oltre la manutenzione straordinaria dei corpi di fabbrica “aggiunti” ed in caso di interventi di risanamento conservativo ed oltre sulle unità immobiliari delle quali le chiostrine, le corti minori ed i corpi di fabbrica aggiunti costituiscono pertinenze.

 

- RESEDE E PERTINENZE

Gli spazi liberi esistenti fra gli edifici dovranno essere mantenuti, salvo prescrizioni specifiche per i vari tessuti formulate nelle norme per le singole UTOE nel titolo 3 capo 1, negli usi attuali, come pertinenza delle abitazioni e preferibilmente a giardino.

Per tutte le nuove sistemazioni e per la modificazione delle aree inedificate di pertinenza degli edifici è richiesto che non meno del 40% della superficie sia sistemato con aree a verde o comunque con pavimentazione permeabile.

L’abbattimento di essenze arboree potrà avvenite solo previa autorizzazione del Servizio Assetto del Territorio del Comune che potrà imporre la messa a dimora di altre essenze.

 

- RECINZIONI

Le recinzioni potranno essere realizzate con muretti e ringhiere con una altezza massima complessiva di 1,50 ml. (massimo ml. 0,70 per il muretto) e con siepe sempreverde interna.

Nel Centro Urbano, in corrispondenza dei vuoti all’interno di cortine edilizie continue potranno essere realizzati come recinzioni muri intonacati fino a ml. 2,00 di altezza, preferibilmente con la messa a dimora di alberi di alto fusto nel resede privato a ridosso di tali muri.

Sui confini interni agli isolati potranno essere realizzate recinzioni con rete a maglia sciolta e paletti.

 

Estratto dall’Allegato B SCHEDE DEGLI INTERVENTI CON DESTINAZIONE RESIDENZIALE

 

UTOE 2  ZONA SCOLASTICA E SPORTIVA

 

I.U.    RECUPERO  4

 

·        UBICAZIONE

Intervento unitario di  recupero per un’area e dei fabbricati in fregio a Via Duca D’Aosta..

Individuazione con la sigla IUR4  nella tavola specifica in scala 1/2000 (carta D tavola del Capoluogo) del R.U.

 

·        PROCEDURE DI REALIZZAZIONE

Attuazione mediane Piano di recupero esteso all’intera area individuata dal Regolamento urbanistico. In carenza del Piano di recupero sugli edifici esistenti potranno essere effettuati interventi fino alla ristrutturazione Dp1, fatte salve regole più restrittive sui singoli fabbricati.

 

·        VIABILITA’ CARRABILE

La viabilità carrabile di servizio sarà costituita da  Via Duca D’Aosta, dalla quale si potrà accedere all’area senza alcuna strada di servizio interna..

 

·        CARATTERISTICHE  DISTRIBUTIVE E FUNZIONALI   DELLE  AREE  PUBBLICHE

Aree pubbliche costituite in prevalenza da parcheggi pubblici ad uso pubblico a servizio dell’insediamento. Nell’ambito dell’intervento dovrà essere realizzato un percorso pedonale di collegamento fra Via Duca D’Aosta e l’area a verde  interna realizzata nell’ambito della Lottizzazione “Sabatini”. Il Percorso pedonale di collegamento dovrà avere una larghezza di almeno  4 ml.

 

·        SUPERFICI DELLE   AREE  PUBBLICHE

                                                                         Standards  di progetto             

Parcheggi residenziali                                2,5 mq. /100 mc.

 

Verde pubblico                                 percorso pedonale nella posizione indicata nella carta D,                         

                                                           larghezza minima 4 ml.

 

 

·        DESTINAZIONI D’USO

Residenza, attività  commerciali fino agli esercizi di vicinato, attività ricettive.

 

·        VOLUMETRIA

Corrispondente alla volumetria attuale maggiorata del 10%.

 

·        TIPOLOGIE EDILIZIE E DISTRIBUZIONE DEGLI EDIFICI

Edifici  a schiera e edifici in linea 3.

Gli edifici ricostruiti dovranno essere realizzati in parallelo a Via Duca D’Aosta, seguendo l’allineamento prevalente dei nuovi edifici realizzati su tale strada.

 

·        PRECISAZIONI    SULLE  FINITURE  DEGLI  EDIFICI

Edifici con finiture di tipo tradizionale,  copertura a tetto. Opportunità di evidenziare gli edifici con le attività commerciali (portici); comunque finiture da definire in modo unitario con il piano attuativo.