I.U. AMPLIAMENTO 3

 

Art.  13  Interventi unitari di completamento e di ampliamento residenziale, regole  urbanistiche generali

 

Il presente Regolamento urbanistico individua nella cara D in scala 1/2000 le aree di completamento e di ampliamento residenziale mediante apposite perimetrazioni, campiture, sigle (IUC e IUA) e numerazioni; ne disciplina i contenuti, i vincoli, le prescrizioni e l’attuazione mediante le regole generali di questo articolo.

 

Il Regolamento urbanistico fornisce per ciascuna zona di completamento e di ampliamento residenziale, mediante apposita scheda (allegato B), i seguenti parametri quantitativi e qualitativi:

-        caratteristiche qualitative e quantitative della nuova viabilità e delle aree pubbliche da realizzare nell’ambito dell’intervento unitario;

-        destinazioni d’uso compatibili

-        volumetria realizzabile e numero orientativo degli alloggi;

-        tipologie edilizie;

-        prescrizioni sulle finiture degli edifici;

-        eventuali prescrizioni su adempimenti preliminari necessari alla realizzazione degli interventi: su integrazioni agli impianti relativi all’intera UTOE, sulle sistemazioni idrauliche preliminari etc.

 

La realizzazione degli interventi unitari di completamento e di ampliamento sarà inoltre soggetta a prescrizioni particolari formulate nelle normative specifiche per le singole UTOE, finalizzate a migliorare l’inserimento degli interventi stessi nel contesto urbano e ambientale delle UTOE.

 

Per tutti gli interventi di completamento e di ampliamento residenziale individuati dal presente Regolamento urbanistico dovranno essere osservate le seguenti prescrizioni procedurali:

 

-        gli interventi nelle aree di completamento e di ampliamento sono subordinati a piano attuativo, ai sensi del comma secondo, lettera d) dell’art. 28 e dell’art. 31 comma 1 punto e) della L.R. 5/95.

-        I piani attuativi dovranno rispettare i parametri contenuti nelle schede specifiche di cui all’allegato  B e le ulteriori prescrizioni formulate nella normativa delle UTOE per quanto riguarda: l’organizzazione della viabilità e l’articolazione delle aree pubbliche, le caratteristiche di ubicazione, morfologiche, tipologiche e di finitura degli edifici, le caratteristiche fondamentali degli impianti da realizzare nell’ambito degli interventi e dei relativi allacciamenti alle reti urbane.

-        Gli interventi di completamento e di ampliamento residenziale dovranno soddisfare le seguenti condizioni fondamentali di fattibilità, per le quali potranno utilizzare le urbanizzazioni primarie (viabilità, aree pubbliche, impianti) esistenti nella UTOE di appartenenza e dovranno determinare le caratteristiche delle opere di urbanizzazione primaria da realizzare nell’ambito dell’intervento;

aria; verifica dei livelli di qualità stabiliti dalle leggi e norme vigenti, valutazione delle emissioni inquinanti e acustiche dovute al traffico veicolare conseguenti ai nuovi insediamenti e determinazione della loro mitigazione;

acqua; verifica della qualità delle reti acquedottistica e fognaria, dei provvedimenti di razionalizzazione e risparmio del consumo di acqua potabile, dei sistemi di smaltimento, depurazione ed eventuale reimpiego delle acque reflue, della raccolta delle acque meteoriche;

consumi energetici; verifica della qualità delle reti di distribuzione dell’energia (elettricità, metano), verifica e /o introduzione di sistemi e metodi di risparmio energetico a dimensione di insediamento;

rifiuti solidi; verifica della possibilità di raccolta e smaltimento dei rifiuti solidi urbani, verifica e/o introduzione di provvedimenti per la riduzione della produzione di rifiuti e per la raccolta differenziata:

campi elettromagnetici; verifica dei limiti alla esposizione;

rischio di esondazione; valutazione dell’ammissibilità di piani interrati e seminterrati e della collocazione di vani abitabili a piano terreno, in relazione anche al rischio di esondazione con tempi di ritorno superiori a 200 anni. 

 

-          I piani attuativi per gli interventi di completamento ed ampliamento residenziale dovranno contenere la verifica dell’adeguatezza della viabilità e delle reti impiantistiche dell’UTOE ai carichi urbanistici indotti dai nuovi insediamenti e dovranno prevedere i necessari interventi integrativi anche in relazione alle finalità indicate al punto precedente.

 

-          Per ciascuna zona di completamento e di ampliamento residenziale le schede di cui all’allegato B individuano gli standards di aree pubbliche da rispettare sulla base delle lettere a) b) c) d) dell’art. 3 del D.M. 1444/68. In alcuni casi le schede prevedono, motivandole opportunamente, delle maggiorazioni rispetto a tali standards dovute a carenze rilevate nelle zone urbane contermini delle UTOE,  in particolare per quanto riguarda i parcheggi residenziali.

 

-          Le quantità di parcheggi privati stabilite dalle disposizioni legislative vigenti dovranno essere soddisfatte in misura intera in tutti gli interventi di completamento e di ampliamento residenziale.

 

-          I piani attuativi per gli interventi di completamento ed ampliamento residenziale dovranno contenere: gli impegni di convenzione per la realizzazione e per la eventuale gestione degli impianti da realizzare; la verifica della fattibilità  economico-finanziaria dell’intervento; i tempi di attuazione dell’intervento.

 

-          I piani attuativi per gli interventi di completamento e ampliamento residenziale dovranno essere estesi di norma a tutta la zona di intervento salvo la suddivisione in settori di intervento che potrà essere autorizzata, nella fase di approvazione dei piani di lottizzazione, alle seguenti condizioni: che l’area interessata costituisca almeno il 50% della zona; che il piano attuativo parziale prefiguri un insediamento dotato di piena autonomia funzionale dal punto di vista viario e della dotazione di impianti e caratterizzato da una immagine urbana ”finita”; che il piano attuativo parziale non comprometta la possibilità di completamento dell’intervento da parte degli altri operatori, in particolare per quanto riguarda la continuità della viabilità e della rete impiantistica.

 

In caso di inerzia dei proprietari interessati, gli interventi di completamento e di ampliamento residenziale potranno essere realizzati sulla base di Piani particolareggiati  di iniziativa pubblica ai sensi degli articoli 13 e 14 della Legge 1150/42.

La attuazione mediante Piani particolareggiati di iniziativa pubblica potrà essere richiesta anche da una maggioranza superiore al 50% di proprietari interessati (in termini di superficie), che potranno presentare al Comune una proposta tecnica di Piano. 

 

Art.  7  Tipologie edilizie per gli edifici a prevalente destinazione residenziale in area urbana.

           

Si definiscono di seguito le tipologie edilizie a cui si fa riferimento, nelle schede dell’allegato B, nella individuazione degli interventi di ristrutturazione, completamento e di ampliamento edilizio ed in base alle quali sono stati calcolati, sempre nelle schede dell’allegato B,  i parametri urbanistici (volumetria, numero di abitazioni, numero di abitanti) e gli standards degli spazi pubblici.

Per ciascuna tipologia edilizia sono definite, a titolo orientativo, le caratteristiche tipologiche e di aggregazione, la volumetria standard per ciascuna abitazione, la volumetria standard per abitante insediabile, i parametri dimensionali fondamentali.

 

                       A  VILLINI   MONO O BIFAMILIARI

Edifici a pianta centrale con due piani fuori terra; piano terra rialzato fino a 0,50 ml; giardino privato; possibilità di abbinamento su un solo lato; volumetria standard per abitazione: 900 mc in caso di realizzazione di una grande unità abitativa monofamiliare, 450 mc in caso di realizzazione di un appartamento per ciascun piano.

 

B   EDIFICI A SCHIERA

Edifici costituiti da moduli affiancati lateralmente; piano terra o piano primo abitativi, con il piano terra rialzato fino a 1,50 ml e il piano seminterrato da utilizzare per locali di servizio ed autorimessa; oppure piano terra di adibire a locali di servizio alle residenze e ad autorimesse, dell’altezza massima  di 2,4 ml, e piano primo e secondo abitativi, con possibilità di realizzare un piano interrato da adibire ad autorimesse ed a locali di servizio; giardini privati sul  fronte e sul retro da affiancare lateralmente come i moduli del fabbricato; volumetria standard per abitazione: 500 mc

                           

C   EDIFICI  IN LINEA

      FINO A TRE PIANI FUORI TERRA

     (nelle schede definiti sinteticamente Edifici in Linea 3)

Edifici a sviluppo prevalentemente lineare con tre piani fuori terra; piano terra da destinare ad attività commerciali, ricettive, direzionali o alle attività artigianali compatibili con le zone prevalentemente residenziali; oppure da adibire a locali di servizio alle residenze e ad autorimessa; piano primo e secondo abitativi o da destinare ad attività direzionali o ricettive; possibilità di realizzare un piano  interrato da adibire ad autorimessa ed a locali di servizio; possibilità di giardini privati e condominiali; volumetria standard per abitazione 400 mc.

 

D   EDIFICI  IN LINEA CON PIU’ DI  TRE PIANI  FUORI TERRA 

(nelle schede definiti sinteticamente EDIFICI ALTI)

Edifici a sviluppo lineare con almeno 4 piani fuori terra: per le destinazioni del piano terra, dei piani superiori e del piano interrato in analogia  con la  tipologia C; possibilità di giardini condominiali; volumetria standard per abitazione 350 mc.

 

E   EDIFICI A TORRE

Edifici a pianta centrale di almeno 5 piani fuori terra e con prevalenza dell’altezza rispetto alla larghezza di tutti i fronti dell’edificio; per le destinazioni del piano terra, dei piani superiori e del piano interrato in analogia con la tipologia C; possibilità di giardini condominiali; volumetria standard per abitazione 350 mc.

    

F  SOPRAELEVAZIONI

Sopraelevazione di un piano di edifici esistenti con un solo piano fuori terra o comunque di altezza inferiore a quella caratteristica della zona; volumetria standard per abitazione: 350 mc.

 

Le tipologie A e B sono classificabili come tipologie estensive, con alta qualità abitativa.

La tipologia C è classificabile come semiestensiva.

Le tipologie D e E sono classificabili, in relazione alle tipologie prevalenti nel Comune di Castelfiorentino, come intensive.

 Volumetria standard per abitante insediabile

Tipologia A

1) in caso di grande unità abitativa monofamiliare massimo  6 abitanti     per 900 mc. @150mc/ab

2) in caso di appartamenti simplex in ogni piano 4/5 abitanti per   450  mc. @100 mc/ab

Ipotizzando  una  distribuzione  statistica  del  50%  dei  villini  per  la

soluzione  1 e  del  50%  per  la  soluzione  2 si ottiene mediamente:

 @ 120 mc/abitante

Tipologia B   

    5 abitanti per 500 mc  @ 100 mc/abitante

Tipologia C

    4/5 abitanti per 400 mc  @ 90 mc/abitante

Tipologia D

4 abitanti per 350 mc   @ 90 mc/abitante

Tipologia E

4 abitanti per 350 mc  @ 90 mc/abitante

 

EDIFICI SPECIALISTICI

Gli edifici destinati esclusivamente o in modo prevalente ad attività particolari (direzionali, ricettive, commerciali, turistico-ricettive) dovranno avere caratteristiche tipologiche riconoscibili ed unitarie.

 

Art.  15  Sistemazione degli spazi privati

 

- CORTILI E CORTI

Sono gli spazi chiusi interni agli isolati e fra gli edifici, di cui costituiscono le pertinenze esterne collettive o private. 

Dovrà essere perseguito l’obiettivo di riqualificare i cortili e le corti interne agli isolati ed agli edifici mediante la riorganizzazione delle costruzioni che non fanno parte dell’impianto originario e che non costituiscono accessori dell’edificio principale (compresi quelli già classificati come “superfetazioni” dal PPCS in vigore prima del R.U.).

La riorganizzazione di tali corpi di fabbrica (di seguito definiti “aggiunti”) dovrà comportare di norma l’accorpamento sul perimetro dei cortili e delle corti, in modo da dare unitarietà agli spazi liberi e riqualificazione tipologica e d’immagine ai corpi “aggiunti”.

Gli spazi liberi così ottenuti dovranno essere riqualificati con pavimentazioni omogenee e soprattutto con la sistemazione a verde o a verde alberato.

Le eventuali superfici a parcheggio dovranno essere realizzate con materiali permeabili.

La riorganizzazione dei corpi di fabbrica “aggiunti” e la riqualificazione dei cortili e delle corti saranno obbligatori in caso d’interventi oltre la manutenzione straordinaria sui corpi di fabbrica “aggiunti” ed in caso di interventi di risanamento conservativo e oltre sulle unità immobiliari delle quali i cortili, le corti ed i corpi di fabbrica “aggiunti” costituiscono pertinenze esterne.

 

- CHIOSTRINE E CORTI MINORI

 Si intendono per chiostrine ai sensi del presente capaverso gli spazi vuoti a sviluppo verticale interni agli edifici con i lati di larghezza inferiore a 3 ml. e per corti minori quelle con almeno un lato di larghezza inferiore a 5 ml.

Dovrà essere perseguito l’obiettivo di riqualificare le chiostrine e le corti minori mediante l’eliminazione dei corpi aggiunti che non fanno parte dell’impianto originario e che costituiscono ostruzione negativa dal punto di vista igienico (compresi quelli già classificati come “superfetazioni” dal PPCS in vigore prima del R.U.).

La riqualificazione delle chiostrine e delle corti minori dovrà essere di tipo funzionale ed igienico; con l’eliminazione dei corpi di fabbrica “aggiunti” si potranno recuperare le dimensioni originarie di tali spazi interni ed il livello originario di areazione ed illuminazione dei locali che vi si affacciano.

Le capacità d’areazione delle chiostrine e delle corti minori dovranno essere migliorate ripristinando l’originario effetto di “tiraggio”, mediante l’aumento delle superfici finestrate dei locali che vi si affacciano e mediante l’inserimento su tali superfici ed in particolare su quelle poste ai livelli più bassi (compresa la porta di collegamento fra le chiostrine e gli androni d’ingresso degli edifici) di dispositivi di apertura permanente tipo wasistas.

Le superfici alla base delle chiostrine e delle corti minori dovranno essere pavimentate con materiali tradizionali.

Le chiostrine potranno essere coperte con lucernari in vetro dotati di aperture laterali di superficie almeno equivalente a quella della chiostrina.

La demolizione dei corpi di fabbrica “aggiunti” e la riqualificazione delle chiostrine e delle corti minori saranno obbligatorie in caso di interventi oltre la manutenzione straordinaria dei corpi di fabbrica “aggiunti” ed in caso di interventi di risanamento conservativo ed oltre sulle unità immobiliari delle quali le chiostrine, le corti minori ed i corpi di fabbrica aggiunti costituiscono pertinenze.

 

- RESEDE E PERTINENZE

Gli spazi liberi esistenti fra gli edifici dovranno essere mantenuti, salvo prescrizioni specifiche per i vari tessuti formulate nelle norme per le singole UTOE nel titolo 3 capo 1, negli usi attuali, come pertinenza delle abitazioni e preferibilmente a giardino.

Per tutte le nuove sistemazioni e per la modificazione delle aree inedificate di pertinenza degli edifici è richiesto che non meno del 40% della superficie sia sistemato con aree a verde o comunque con pavimentazione permeabile.

L’abbattimento di essenze arboree potrà avvenite solo previa autorizzazione del Servizio Assetto del Territorio del Comune che potrà imporre la messa a dimora di altre essenze.

 

- RECINZIONI

Le recinzioni potranno essere realizzate con muretti e ringhiere con una altezza massima complessiva di 1,50 ml. (massimo ml. 0,70 per il muretto) e con siepe sempreverde interna.

Nel Centro Urbano, in corrispondenza dei vuoti all’interno di cortine edilizie continue potranno essere realizzati come recinzioni muri intonacati fino a ml. 2,00 di altezza, preferibilmente con la messa a dimora di alberi di alto fusto nel resede privato a ridosso di tali muri.

Sui confini interni agli isolati potranno essere realizzate recinzioni con rete a maglia sciolta e paletti.

 

Estratto dall’Allegato B SCHEDE DEGLI INTERVENTI CON DESTINAZIONE RESIDENZIALE

 

UTOE 8 VIA PRATICELLI

 

I.U.  AMPLIAMENTO  3 

 

·        UBICAZIONE

Intervento unitario di ampliamento sul margine sud dell’attuale insediamento residenziale del “Pantano” , fra via del Pantano e via Martiri delle Fosse Ardeatine.

 Individuazione con la sigla IUA3 nella tavola specifica in scala 1/2000 (carta D tavola della UTOE 8) del R.U.

 

·        PROCEDURE DI REALIZZAZIONE

Attuazione mediante Piano di lottizzazione di iniziativa privata, esteso all’intera area individuata dal Regolamento urbanistico.

 

·        VIABILITA’ CARRABILE

Realizzazione di una nuova strada di collegamento fra via del Pantano e via Martiri delle fosse Ardeatine, di pendenza limitata (circa 6,9% per i marciapiedi).Utilizzazione come viabilità carrabile di servizio della nuova strada di collegamento e realizzazione di ulteriore viabilità  interna adeguata all’articolazione degli edifici.

 

·        CARATTERISTICHE  DISTRIBUTIVE E FUNZIONALI   DELLE  AREE  PUBBLICHE

Articolazione dei parcheggi residenziali  adeguata all’articolazione dei nuovi edifici . Verde pubblico da posizionare anche con funzione di schermatura degli edifici attuali su via Martiri delle fosse Ardeatine.

 

·        SUPERFICI DELLE   AREE  PUBBLICHE

                                                      Sup. minime di progetto              Standard minimo

Parcheggi residenziali                      300                               3,4

Verde elementare,

      verde a parco                           1.400                              15,9

                                                    _________                    _______

Totale                                            1.700 mq                       19,3 mq

 

·        DESTINAZIONI D’USO

Residenza, attività commerciali fino agli esercizi di vicinato, attività direzionali, attività ricettive

 

·        VOLUMETRIA

Mc 9.500

                         Nuovi appartamenti :   Orientativamente  n° 18

                        Abitanti insediabili:       Orientativamente   n° 88

 

·        TIPOLOGIE  EDILIZIE

Villette mono e bifamiliari, edifici a schiera con giardini privati, edifici a schiera da posizionare anche con funzione di schermatura degli edifici attuali su via Martiri delle fosse Ardeatine.

 

·        PRECISAZIONI    SULLE  FINITURE  DEGLI  EDIFICI

Edifici con finiture di tipo tradizionale, copertura a tetto; comunque finiture da definire in modo unitario con il piano attuativo.